Nyt butikscenter på Højensvej rykker nærmere
19. januar 2010 - kl. 10:47 - af UGj
Fra Plan- og Miljøudvalgets møde den 12. januar 2010 bringes her punkt 7 i referatet:
Ændret planlægning for ejendommen Højensvej 60, Skagen
Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandlede på mødet den 10. november 2009 ønske om, at det påtænkte butikscenter med udvalgsvarer og service samt renoveret servicestation kunne udvides med garnihotel alternativ boliger.
Udvalget besluttede, at ansøger opfordres til at indsende nyt projekt indenfor rammerne af gældende kommuneplan, herunder naturhensyn dvs. centerformål i form af udvalgsvarebutikker, kontorer, liberalt erhverv og helårsboliger.
Dette materiale forligger nu i form af ny situationsplan visende butikscenter i øst, renoveret servicestation og boliger mod vest og nord. Anvendelser i overensstemmelse med den nu gældende kommuneplan. Der er adgang til området fra Højensvej og Frederikshavnsvej.
Arealet der påtænkes bebygget er bortset fra området der anvendes til servicestation udpeget som beskyttet natur, konkret hede og omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3.
Efter konkret besigtigelse er konstateret, at den vejledende udpegning af hede er korrekt, og den har også samme udstrækning som udpegningen viser.
Ansøger tilbyder at genskabe beskyttet natur på del af ejendommen beliggende syd for Frederikshavnsvej, hvor der er belægninger og fundamenter fra tidligere tankanlæg på stedet.
Vejcenter Nordjylland har som myndighed for Frederikshavnsvej gjort opmærksom på, at hovedlandevejens adgangsbegrænsning kun tillader overkørsel for servicestation med værksted. Adgang til andre aktiviteter kræver særskilt godkendelse.
Vejcenteret anbefaler, at der på ejendommen pålægges en byggelinie på ca. 20 meter fra vejmidte af hensyn til senere ændringer af Frederikshavnsvej.
Forvaltningen vil dog anbefale 25 meter lig den allerede pålagte byggelinie langs sydsiden af Frederikshavnsvej.
Juridiske konsekvenser
Jf. Lov om naturbeskyttelse § 3 stk.2 må der ikke foretages ændringer i tilstanden af heder m.fl., når sådanne naturtyper enkeltvis eller tilsammen er større end 2.500 m2 i sammenhængende areal.
Jf. Lov om naturbeskyttelse § 65 stk.3 kan kommunalbestyrelsen i særlige tilfælde gøre undtagelse fra bestemmelserne i samme lovs § 3 dvs. meddele dispensation. Der henvises i øvrigt til bilag.
Planmæssige konsekvenser
Opførelse af bebyggelse på beskyttede hedearealer betinger dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3.
Det revidere projekt viser fortsat centerbebyggelse på den østlige del af ejendommen dvs. på det mindre hedeområde beliggende op til fuldt udbygget boligområde og adskilt fra andet naturområde af hovedlandevejen. Området vurderes som enkeltelement ikke at have nogen særlig rekreativ interesse og har endvidere en dårlig strukturudvikling, idet mere and halvdelen af arealet er dækket af bjergfyr.
På den vestlige del af ejendommen søges skabt sammenhæng mellem servicestationen og den vestfor beliggende boligbebyggelse ved at koncentrere ny bebyggelse i den nordlige del. Arealet er klithede med sammenhæng til tilsvarende naturtype syd for boligbebyggelsen. Gennem projektets reduktion her opnås, at nuværende landskabsudtryk mod hovedlandevejen fastholdes uberørt og samtidig tilgodeses nødvendig støjmæssig afstand til hovedlandevejen. Der friholdes 60 meter målt fra vejmidte, der netop tilgodeser Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi for vejtrafikstøj på 58 dB for støjniveau på udendørs opholdsarealer.
Samtidig skal sikres, at den i dag eksisterende trafik gennem området reguleres, således at unødigt slid på klitheden minimeres.
Bebyggelse i den nordlige del af klitheden skal søges udformet under størst mulig hensyntagen til naturen. Kun bebyggelsens absolutte nærområde tillades reguleret, egentlig haveanlæg tillades ikke.
Areal af klithede, der berøres udgør ca. 990 m2. Som erstatning for dette genskabes klithede på sydsiden af Frederikshavnsvej helt ud til landevejen, hvor supplerende tankanlæg var placeret omkring 1970. Her er belægninger og fundamenter mv. på et 980 m2 stort areal.
Det er forvaltningens vurdering, at naturhensynet er søgt tilgodeset i projektet og, at der er grundlag for dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3 til realisering heraf idet arealet, der bebygges mod vest modsvares af genskabelse af beskyttet natur syd for Frederikshavnsvej. Dette genskabte areal er del af større sammenhængende klithede.
Som grundlag for vurderingen har indgået, at Skagen by på alle sider er omgivet af større uberørte og beskyttede naturområder, der begrænser mulighederne for nye arealudlæg til byudvikling. Det allerede planlagte byzoneareal på Højensvej 60 er i forbindelse med kommuneplanen udlagt til en bredere anvendelse. Arealet ved Højensvej er i denne sammenhæng vurderet naturmæssigt mindre betydende med en beliggenhed mellem boligområde og hovedlandevej i forhold til store og mere åbne vidder. Ønsket om planlægningsmæssigt at tilføre ankomsten til Skagen fra syd mere bymæssig karakter med mulighed for yderligere bebyggelse har også indgået.
Med hensyn til Vejcenter Nordjyllands anbefaling om vejbyggelinje vil forvaltningen anbefale 25 meter lig den allerede pålagte byggelinje langs sydsiden af Frederikshavnsvej.
Miljømæssige konsekvenser
Drift af servicestation med vaskehal er omfattet af bekendtgørelse om miljøkrav i forbindelse med etablering og drift af autoværksteder mv.
Etablering af boliger i området kan betyde begrænsning af driftstiderne for bl.a. vaskehallen. Servicestationen kan evt. ikke holde åben i tidsrummet kl. 22.00 og 07.00, idet Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for virksomhedsstøj indenfor dette tidsrum ikke kan overholdes.
Indstilling
Direktøren indstiller, at
det reviderede projektforslag i princippet er grundlag for færdiggørelse af forslag til lokalplan dvs. at klitheden mod vest friholdes for bebyggelse i en afstand af 60 meter fra vejmidte
der overfor ansøger tilkendegives, at der på grundlag af konkret projekt kan forventes meddelt dispensation fra naturbeskyttelseslovens § 3 til opførelse af bebyggelse på hedearealet mod øst og nordlige del af klitheden mod vest (60 meter) på vilkår, at klithede genskabes på tidligere tankanlæg syd for Frederikshavnsvej, og at der i lokalplanen sikres bestemmelser, der begrænser påvirkningen af klitheden fra bebyggelse og færdsel – og at der i lokalplanen indarbejdes generel byggelinje på 25 meter fra midte af Frederikshavnsvej
Beslutning Plan- og Miljøudvalget den 12. januar 2010
Indstillingen tiltrædes.
8 kommentarer til “Nyt butikscenter på Højensvej rykker nærmere” under annoncerne.
Loading ...
Historien går længere tilbage. For at belyse, hvad jeg ser som vigtigt, er medtaget dele af den sagsbehandling, der er forgået. Sidst forsøger jeg at komme med et bud på, hvad der kan diskuteres for at gavne Skagen.
På Plan- og Miljøudvalgets møde d. 8. April 2008 behandles en ansøgning fra KS Arkitekter A/S på vegne af ejer om en principiel stillingtagen til ny bebyggelse på ejendommen.
I forvaltningens sagsfremstilling ved Tove Sommer Nielsen står, at projektet med arkitektur og materialevalg vil være medvirkende til en visuel “højnelse” af tilkørslen til Skagen fra syd.
På nordsiden ønskes mod vest opført 7 boliger på hver 120 m2 og mod øst butikscenter på 1500 m2. Eksisterende servicestation i midten ønsket udbygget med kiosk, bistro og turistinformation i alt 760 m2.
På vejens sydside påtænkes opført Garni hotel på 2700 m2 med centerbygning med reception, morgenmad mv. og 5 værelsesfløje forbundet med glasgange.
Materialevalget til bebyggelsen er tænkt enkelt og råt. Den primære del af facaderne udføres som sortmalede træfacader. Tagfladerne har varierende hældning og højde og beklædes med sort tagpap med listedækning.
Byzonearealet på nordsiden af Frederikshavnsvej er for arealerne udenom det i dag anvendte areal til servicestation, udpeget som beskyttet natur, konkret hede.
Da arealerne på begge sider af Frederikshavnsvej først er overført til byzone efter den 1. juli 1992 er heden selv om den nu er i byzone omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3.
Opførelse af boliger, center og hotel på disse arealer kræver således dispensation fra naturbeskyttelsesloven.
Ejendommen er udtaget af kortlægningen af muligt forurenede grunde. Der er dog konstateret en mindre olieforurening omkring olieudskilleren udenfor vaskehallen.
Forvaltningens vurdering:
Forvaltningen kan ikke anbefale bebyggelse på sydsiden af Frederikshavnsvej med alle de begrænsninger dette areal er pålagt, også under hensyn til, at denne side af Frederikshavnsvej er ubebygget, dog undtaget transformerstation helt ind øst for rundkørslen, der hvor banen skærer vejen.
På nordsiden ligger hedearealet mellem parcelhusudstykning og grønt område på den ene side og asfaltarealet omkring servicestationen på den anden side. Kvaliteten af disse hedearealer skal nærmere vurderes for afklaring af om bebyggelse er mulig.
Eventuel boligbebyggelse vest for servicestationen betinger, at der støjdæmpes mod Frederikshavnsvej fx. med kunstig klit.
300 meter nord for servicestationen er der udlagt et areal til lokalcenter bl.a. med dagligvarebutik til betjening af lokalområdet. Af bemærkninger til de nye detailhandelsregler fremgår, at der bør være 500 meter mellem dagligvarebutikker til lokal forsyning.
Det påtænkte butikscenter øst for servicestationen har ikke lokalområdet men primært ”de vejfarende” som målgruppe.
Den påtænkte udvidelse af servicestationen kan ske indenfor rammerne af gældende lokalplan.
Forvaltningen anbefaler at projektforslaget for så vidt angår nordsiden af Frederikshavnsvej medtaget i drøftelserne af byudviklingen i Skagen som led i kommuneplan 2009, herunder også afklaring af om kommuneplan 2005’s intention om boligområde for hele arealet skal fastholdes.
Indstilling
Teknisk Forvaltning indstiller, at
· projektforslaget for så vidt angår nordsiden af Frederikshavnsvej medtages i byudviklingsdrøftelserne som led i kommuneplan 2009
· ansøger meddeles, at sydsiden af Frederikshavnsvej ønskes fastholdt som nu, ubebygget
Denne indstilling tiltrædes af det samlede udvalg, herunder vore 2 politikere fra Skagen.
I foråret 2009 udsender byrådet et forslag til kommuneplan 2009 – 2020, som byrådet mener, vores nye storkommune skal udvikle sig. Forslaget er på 1519 sider, hvor de 1286 sider er lokalplaner.
At dette store værk er gået de flestes opmærksomhed forbi kan ikke undre, idet et byrådsmedlem ikke selv var klar over, at hun havde ment, at en del af fodboldbanen i hendes by skulle udlægges til boliger.
Heldigt for Ålbæk var der ikke her givet noget forhåndstilsagn til et byggeprojekt på fodboldbanen.
Kommuneplanen vedtages af byrådet d. 28.10.2009 og 10.11.2009 behandles “Byens Port” på ny i Plan – og Miljøudvalget:
3. Ændret planlægning for ejendommen Højensvej 60, Skagen
Sagsfremstilling
Plan- og Miljøudvalget behandlede på mødet den 8. april 2008 principiel ansøgning om tilladelse til opførelse af boligbebyggelse og butikscenter samt bibeholdelse af nuværende servicestation på ejendommen Højensvej 60´s areal nord for Frederikshavnsvej. I den oprindelige ansøgning ønskede ansøger, at der på ejendoms areal syd for Frederikshavnsvej kunne opføres et garni hotel.
Udvalget besluttede, at projektforslaget for så vidt nordsiden af Frederikshavnsvej medtages i byudviklingsdrøftelserne som led i kommuneplan 2009 samt, at ansøger meddeles at sydsiden af Frederikshavnsvej ønskes fastholdt som nu ubebygget.
I forbindelse med kommuneplan 2009-2020 er området langs nordsiden af Frederikshavnsvej nu udlagt til centerformål dvs. udvalgsvarebutikker, kontorer, liberalt erhverv og helårsboliger.
I den mellemliggende periode har ansøger udviklet projektet, der nu indeholder butikscenter med udvalgsvarer og service, renoveret servicestation med ny overdækning og vaskehal samt garnihotel alternativ boliger. Funktionen garnihotel er ny og har ikke været medtaget i drøftelserne i forbindelse med kommuneplanen.
Den samlede bebyggelse er tænkt i en nutidig arkitektur opført med respekt for den traditionelle Skagen arkitektur og omkringliggende hede- og klitlandskab. Den primære del af facaderne udføres som sortmalede træfacader. Tagfladerne har varierende hældning og højde og beklædes med sort tagpap med listedækning.
Det samlede etageareal udgør ca. 4250 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på ca. 38 %.
Juridiske konsekvenser
Jf. Lov om planlægning § 12 skal kommunalbestyrelsen virke for kommuneplanens gennemførelse, herunder ved udøvelse af beføjelser i medfør af lovgivningen.
Jf. Lov om planlægning § 19 kan videregående afvigelser fra en lokalplan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Planmæssige konsekvenser
Det nye projektforslag overholder de nye kommuneplanbestemmelser for så vidt angår etablering af udvalgsvarebutikker, service, turistinformation mv. samt boliger. Det samlede butiksareal holder sig indenfor den udlagte ramme på samlet 3.000 m2. Max. bebyggelsesprocent på 35 % er dog overskredet med ca. 3 %.
Den påtænkte anvendelse til garnihotel er derimod ikke indeholdt i kommuneplanen for dette område. Realisering heraf betinger kommuneplantillæg. Ny planlægning for hotelanvendelse skal suppleres med dokumentation for, at der er et behov.
En hotelplacering med direkte adgang fra Frederikshavnsvej (overordnet vej) vurderes trafikalt at være en god placering og på et areal, der giver mulighed for etablering af tilstrækkelig parkering.
Arealet, der påtænkes bebygget er for området udenom det der i dag anvendes til servicestation, udpeget som beskyttet natur, konkret hede. Da arealet først er overført til byzone efter den 1. juli 1992 er heden selv om den nu er i byzone omfattet af naturbeskyttelseslovens § 3. Opførelse af bebyggelse på disse arealer kræver således dispensation fra naturbeskyttelsesloven. Pågældende hedeareal ligger mellem parcelhusudstykning og grønt område på den ene side og asfaltarealet omkring servicestationen på den anden side. Kvaliteten af disse hedearealer skal nærmere vurderes med henblik på afklaring af omfanget af mulig bebyggelse.
Mulig boligbebyggelse vest for servicestationen betinger, at der støjdæmpes mod Frederikshavnsvej fx med kunstig klit.
Med vedtagelse af de nye kommuneplanrammer for området er der besluttet, at der kan ske yderligere bebyggelse i respekt for den beskyttede natur.
Projektet vil med arkitektur og materialevalg være medvirkende til en visuel “højnelse” af tilkørslen til Skagen fra syd.
Det er forvaltningens vurdering, at projektets princip for så vidt angår anvendelse også hotel og arkitektoniske udtryk kan være grundlag for kommuneplantillæg og ny lokalplan. Det konkrete omfang af bebyggelsen skal afvejes i forhold til den beskyttede natur og evt. placering af støjafskærmning.
Den i kommuneplanen fastsatte bebyggelsesprocent på max. 35 % skal fastholdes.
Indstilling
Teknisk Direktør indstiller, at
det fremsendte projekt med garnihotel i princip er grundlag for ny planlægning, dog i fysisk omfang afvejet i forhold til den beskyttede natur og evt. støjafskærmning. Ansøger forestår udarbejdelse af ny lokalplan
Beslutning Plan- og Miljøudvalget den 10. november 2009
Ansøger opfordres til at indsende et nyt projekt inden for rammerne af den vedtagene kommuneplan herunder naturbeskyttelseshensyn. I arealberegningen indgår udelukkende arealet nord for Frederikshavnsvej.
På dette tidspunkt er Inger Støtt udtrådt af udvalget, så nu er Hanne Welander den eneste fra Skagen, der er med i beslutningen.
Sagen behandles igen af Plan- og Miljøudvalget d. 12. Januar 2010. Sagsfremstilling og politikernes ønske for området ses øverst på sitet.
Fra Skagen er, efter kommunalvalget, Pia Karlsen medlem af Plan – og Miljøudvalget.
Hvilke diskussioner bør dette, som det er sædvane, fragmenterede sagskompleks, rejse i forbindelse med den offentlige høring, som kommer om Skagens nye byport?
I den oprindelige ansøgning var der tale om 7 boliger nord for Frederikshavnsvej mod vest, mod øst et butikscenter på 1500 m2 og en tankstation i midten, som ønskes udbygget med kiosk, bistro og turistinformation i alt 760 m2. Syd for Fredrikshavnsvej skulle der bygges et Garni hotel på 2700 m2 med centerbygning med reception, morgenmad mv. og 5 værelsesfløje forbundet med glasgange.
Nu er der tale om, at der skal bygges et antal boliger og garnihotellet er forsvundet med den begrundelse, at det ikke var med i kommuneplanen. Hvorfor ikke? Fordi forvaltningen her ikke kan anbefale med alle de begrænsninger dette areal er pålagt, også under hensyn til, at denne side af Frederikshavnsvej er ubebygget, dog undtaget transformerstation helt ind øst for rundkørslen, der hvor banen skærer vejen.
Det ser ud, som om det manglende garnihotel så kan byttes med et væsentligt større antal boliger nord for Frederikshavnsvej. Hvor mange kan ikke umiddelbart ses noget sted. 60 parkeringspladser nævnes på et bilag.
Af sagsakterne fremgår, at ny planlægning for hotelanvendelse skal suppleres med dokumentation for, at der er et behov. Samme burde dokumenteres, hvad angår behovet for flere boliger.
På et bilag kan man se, at der er tale om ”den nye trend” heroppe for, hvordan huse i Skagen skal se ud. Sorte, med tagpap og profilbrædder med store vinduespartier som byggeriet på Nordstrand og Palm City ved udkørslen fra Frederikshavn. Formodentligt i 2 – 2½ etagers højde. Skal dette være det nye Skagen? Og er der ikke noget om, at jo mørkere huse, jo værre for klimaet? Jeg husker, at boligerne oprindeligt var tænkt som lav-tæt bebyggelse.
Hvordan er de oprindelige bemærkninger fra sagsbehandlingen i april 2008 forsvundet? Der står ”Af bemærkninger til de nye detailhandelsregler fremgår, at der bør være 500 meter mellem dagligvarebutikker til lokal forsyning.
Det påtænkte butikscenter øst for servicestationen har ikke lokalområdet men primært ”de vejfarende” som målgruppe.” Jamen, forvaltningen skriver selv i indsigelsesnotatet til kommuneplanen, at muligheden for at etablere dagligvarebutik på området bør afvente en kommende analyse af detailhandelsstrukturen og – behovet i Skagen, og at det vurderes, at der ikke er overensstemmelse med ønskerne til detailhandelsstrukturen i Skagen at etablere en ny dagligvarebutik i udkanten af byen, som primært henvender sig til forbipasserende gæster. Det ville være rart at få en begrundelse fra politikerne i udvalget for, at de ønsker at omgå egne regler i dette tilfælde.
”Som grundlag for vurderingen har indgået, at Skagen by på alle sider er omgivet af større uberørte og beskyttede naturområder, der begrænser mulighederne for nye arealudlæg til byudvikling. Det allerede planlagte byzoneareal på Højensvej 60 er i forbindelse med kommuneplanen udlagt til en bredere anvendelse. Arealet ved Højensvej er i denne sammenhæng vurderet naturmæssigt mindre betydende med en beliggenhed mellem boligområde og hovedlandevej i forhold til store og mere åbne vidder. Ønsket om planlægningsmæssigt at tilføre ankomsten til Skagen fra syd mere bymæssig karakter med mulighed for yderligere bebyggelse har også indgået.” Er vi enige i denne vurdering? Der forsvandt for ikke længe siden en vidunderlig kile ved Sønderhede til mere by. Hvor meget mere by skal vi have? Der er allerede 357 boliger til salg, og så er de planlagte projekter ikke talt med, – bl. a. Nordstrand og den gamle kasernegrund.
Venlig hilsen Inger
For god ordens skyld, vil jeg gerne lige kommentere på ovenstående indlæg.
Plan- og Miljø udvalget har udelukkende tiltrådt en indstilling fra forvaltningen om, at der kan udarbejdes en lokalplan for området, som skal sendes ud i offentlig hørring.
Med venlig hilsen
Pia Karlsen
V-Byrådsmedlem
Jeg håber virkelig ikke, at man påtænker et butikscenter på Højensvej.
Vi har den mest velfungerende og venlige købmandforretning man kan tænke sig. Vil man nu ødelægge denne forretning ved atter engang at give tilladelse til en upersonlig daglivareforretning i området.
Med venlig hilsen
Hanna Lauritsen
Godt sagt Rolf.
Jeg har tidligere set nogle undersøgelser (og kan desværre ikke finde dem igen), som viser, at tilvækst i små byer KUN sker i kraft af to ting:
– store virksomheder som mangler arbejdskraft
– uddannelse
Men udover det, er der bestemt grund til at lave en “helhedsplan” for Skagen – ikke bare en byplan, men måske i samarbejde med arkitekter/landskabsarkitekter en plan for hvordan vi signalerer det Skagen står for i landskabet 🙂
Mette G. Andersen
Jeg kan ikke helt tyde tegningen, men hvis det er beboelseshuse der er planlagt længstr inde mod Skagen er det da noget tosset. Mere trafikstøj end her kan man vel ikke opdrive. Og et hotel – kan man sove der for støj?
Til Rolf. Vi fik selv lov at bestemme beplantningen af rundkørslen, så undgik vi da palmer.
Hans-Jørgen Hjort
Jeg synes det lyder som en fin ide,det kan da give arbejdspladser 🙂
Hej,
Jeg synes, kommunen skal tænke over, hvordan det skal se ud, når man ankommer til Skagen fra syd.
I dag bliver man budt velkommen af en Shell-tank med mere (se længere nede), og for nogle år siden ville McDonald’s ligge her (men de fik vist ikke lov, heldigvis), og nu er der hotelplaner.
Det ville være visionært, hvis kommunen kunne arbejde for, at man fik en ‘flot’ ankomst til Skagen, hvor ‘natur møder by’ på en ‘blød’ måde.
Shell-grunden bør indgå i en forskønnelse af ankomsten til Skagen, og det gør den ikke i dag, hvor vi alle, når vi ankommer til Skagen, møder –
– høje bjergfyr-skove, der skjuler det smukke, fredede, flade hedelandskab
– en tankstation
– en høj, buskklædt jordvold ind mod Hedeboskolen
– en transformatorstation
– en stor møbelforretning
– en rundkørsel bestående af bla. ‘unaturlige’ stenskærver og bjergfyr
Jeg synes ikke ‘smukke Skagen’ kan være denne ‘ankomst’ bekendt.
Det er ikke flot!
Denne holdning vil som regel afføde, at nogle med det samme skriver, at vi skal have udvikling i Skagen for at få tilflytning til byen. I de sidste 30 år har vi sagt farvel til 4.000 skagboer – så meget er befolkningstallet faldet! Vi er mange, der er rigtig glade for at bo heroppe, også selvom vi bliver færre. Lad os nu ikke bygge alt til, fordi vi er bange for, at folk flytter væk, for det gør de alligevel. Det kan man ikke lave om på, når man er udkants-Danmark i yderste potens.
mvh rolf
Jeg syntes ikke at jeg helt kan forstå det her, vil man virkelig give tilladelse til flere butikker i Skagen, og have flere bygge grunde til at stå tomme til flere luksus lejligheder.
Jeg får helt kryb bare ved tanken, nu må det da snart være nok.