Plan- og Miljøudvalgets mange Skagen-sager

26. september 2010 - kl. 10:38 - af UGj

Tirsdag den 28. september er der møde i Plan- og Miljøudvalget. Der er 30 punkter på dagsordenen og heraf vedrører halvdelen Skagen. Er der emner, der virker særlig interessante, kan sagsfremstilling, konsekvenser m.v. ses HER Et eksempel på teksten, nemlig punkt 4 er vist neden for.

Dagsordenpunkter, der vedrører Skagen:
1. – Dispensation til større bebyggelse på ejendommen Sct. Laurentii Vej 72, Skagen
2. – Ny bebyggelse Damstedvej 27, Skagen
4. – Ny planlægning med henblik på bolig- og butiksejendom Vestre Strandvej 46, Skagen
5. – Omdannelse af hotellejligheder til ferieboliger på Hotel Lille Nord, Vestre Strandvej 28, Skagen
8. – Etablering af kviste på ejendommen Østre Strandvej 57, Skagen
9. – Lovliggørelse af indrette atelie i ældre udhus – Oddevej 8, Skagen
10. – Kappelborgvej 1, Skagen, Dispensation for afstand til naboskel og tilbygning til eksisterende badeværelse.
11. – Lovliggørelse af indrettet beboelse i tidligere garage, på ejendommen Trindelvej 11, Skagen
12. – Ansøgning om tilladelse til udvidelse af kolonihavehuse, Skagen
16. – Tillæg til varmeplan – projektforslag for fjernvarmeforsyning af Klitgården i Skagen
18. – Endelig vedtagelse af Lokalplan SKA.B.06.10.01, Fladen Grund/Silvervej, Skagen
19. – Endelig vedtagelse af Lokalplan SKA.BE.06.01.01 Strandklit, Skagen
26. – Orienteringsag – Udstedt byggetilladelse til Vestre Strandvej 56, Skagen
27. – Orinteringssag – Opsatte pavillioner og indretning af værelser i kontorlokaler på Vestre Tværmole 30-32, Skagen

EKSEMPEL
4. Ny planlægning med henblik på bolig- og butiksejendom Vestre Strandvej 46, Skagen
Sagsfremstilling
Ejer af ovennævnte ejendom anmoder om igangsætning af ny planlægning med henblik på opførelse af ny bebyggelse indeholdende butikker og boliger.
Ansøgningen begrundes dels med ønske om realisering af nyt projekt og dels med, at nuværende lokalplan nr. 100-C.10 er mangelfuld, ikke omfatter hele ejendommen og ikke er entydig med hensyn til parkering.
Projektet omfatter etablering af nyt lokalcenter med 1000 m2 dagligvarebutik og 2-3 udvalgsvarebutikker med et samlet areal på ca. 1100 m2. I alt ca. 2.100 m2 butiksareal.

På 1. sal af centeret udføres 13-14 boliger i 1½ etage og med et samlet areal på ca. 1700 m2. Dertil kommer lille udhus til hver bolig.
Bebyggelsen udformes således, at bygningskroppen placeres langs grundens sydgrænse længst mulig fra Jens Fages Vej af hensyn til bagvedliggende ejendomme med parkeringsarealer op mod denne vej. Placeringen begrundes med, at der herved skabes størst mulig afstand til netop denne bebyggelse. Ansøger anfører supplerende, at en sådan placering er klart bedre end den tidligere fabriksbygning på samme areal.

Der er adgang til butikkerne dels fra gaden (sydsiden) og dels gennem åbning i bebyggelsen fra parkeringspladsen.

Boligbebyggelsen udformes i 1½ etage med sadeltag og indrettes med friareal mod nord på “butikstaget”. En bebyggelse inspireret af pakhusene.

Butiksbygningen forventes opført i beton og beklædt med træ. Boligbebyggelsen på taget heraf udføres ligeledes i træ og med paptag med listedækning.

Ejendommen påtænkes vejforsynet fra Fabriciusvej til det indrettede parkeringsareal.

Ejendommen har et grundareal på 5.021 m2, påtænkt etageareal i nyt projekt ca. 3.800 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på 75 %.

Ejendommen er beliggende i kommuneplanen område SKA.B.04.04 og delvis omfattet af Lokalplan nr. 100-C.10 delområde 4.

Af kommuneplanen fremgår, at området skal anvendes til helårsbeboelse med tilhørende kollektive anlæg, institutioner, offentlig og privat service, dagligvarebutikker til områdets forsyning samt erhverv, der kan foregå uden gener for omgivelserne og uden, at boligområdets karakter ændres.
Lokalplanens delområde 4 skal anvendes til helårsbeboelse og erhverv. Der kan placeres erhverv som håndværksvirksomhed, let industri, lager, værkstedsvirksomhed, service, liberalt erhverv samt by- eller turistrettet virksomhed, der kan indpasses i området uden genevirkning fx. minigolfbane, bowlingbane og lignende eller f.eks. dagligvarehandel. Endvidere større eller mindre samlede bebyggelser af tæt-lav helårsbeboelse f.eks. ældreboliger eller ungdomsboliger o.l. En butiks samlede areal må ikke overstige 500 m2.
Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 50 %, max. 1½ etage og max. 8,5 meter til tagryg, facadehøjde max. 4 meter.
Ejendommen indgår ikke i det centrale byområde i Skagen, hvor detailhandel umiddelbart er tilladt. Kommuneplanretningslinje 1.2.1.

Juridiske konsekvenser
Jf. Lov om planlægning § 19 kan kommunalbestyrelsen dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen dvs. planens mål og anvendelse. Videregående afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan.
Jf. Lov om planlægning § 5 n stk.1 nr. 1 kan der udenfor bymidter og bydelscentre udlægges arealer til butiksformål i et lokalcenter, som alene betjener en begrænset del af en by eller en bydel, en landsby, et sommerhusområde eller lignende. max. størrelse af lokalcenter er 3.000 m2 jf. samme lovs § 5 p stk.2.
Jf. Kommuneplanretningslinje 1.2.1 kan der planlægges for/etableres detailhandelsbutikker indenfor afgrænsede områder. I Skagen i det centrale byområde og lokalcenter Højensvej og Havnen, i lokalcentre dog kun udvalgsvarer.
Jf. Kommuneplanretningslinje 1.2.5 kan der udenfor de udpegede centre efter nærmere planlægning etableres dagligvarebutikker med en størrelse på op til 1.000 m2 og udvalgsvarebutikker med en størrelse op til 200 m2.

Planmæssige konsekvenser
Både kommuneplanen og gældende lokalplan muliggør ikke kun boliganvendelse, men også erhverv af forskellig art, herunder detailhandel.
Ejendommen er beliggende langs områdets ydergrænse til havnen, hvor påvirkning af områdets karakter som helhed vil være begrænset ved opførelse af bebyggelse også til erhverv.
Butikker i et lokalcenter må ifølge lovteksten alene betjene en begrænset del af en by. Havneområdet ved Vestre Strandvej inkl. Vesterby er en begrænset del af Skagen by. Der vil her kunne placeres et lokalcenter.
Et lokalcenter må ikke udvikle sig til en egentlig konkurrent til bymidten. Dette er sikret gennem bestemmelserne i lovens § 5 p stk.2, der begrænser det samlede butiksareal i et lokalcenter til 3.000 m2. En størrelse, der er tilstrækkelig til det ansøgte lokalcenter på Vestre Strandvej.
Den kombinerede butiks- og boligbebyggelse er søgt tilpasset Skagen byggestil og arkitektur samt materialevalg. Højden af bebyggelsen inkl. pakhusene på taget er ikke væsentlig højere end højden på eksisterende villaer langs Vestre Strandvej.
Projektet afviger fra lokalplanen for så vidt angår størrelsen af dagligvarebutikken, bebyggelsesprocent, etageantal, facadehøjde og maxhøjde.
Den oprindelige fabrik på ejendommen havde bebyggelse på store dele af grunden, dog undtaget hjørnet op mod nuværende rundkørsel. Der har på det tidspunkt ikke været udsyn til vandet fra bagvedliggende bebyggelse. Med den nye bebyggelse bliver der en bredere åbning ved vejadgangen til Fabriciusvej.
Realisering af projektet betinger udarbejdelse af kommuneplantillæg (kategori af butikker) og lokalplan, idet dispensationer fra lokalplan nr. 100 vurderes for vidtgående.

Indstilling
Teknik- og Arbejdsmarkedsdirektøren indstiller, at der på ejendommen Vestre Strandvej 46 søges etableres et lokalcenter det ansøgte projekt i overordnede linier er grundlag for ny planlægning der gennem planprocessen sker en yderligere arkitektonisk bearbejdning af projektet.

På ovennænte link kan også ses plantegninger over projektet.