Plan- og Miljøudvalget siger ja til ændringer i Skagen

3. september 2010 - kl. 6:37 - af UGj

Blandt andet Drachmannsvej, Søndervej, Sct. Laurentiivej og Hammiltonvej. Læs referat af disse mødepunkter fra udvalgets møde den 31. august:
1. Ombygning af ejendommen Drachmannsvej 1, Skagen
Sagsfremstilling
Rådgiver ansøger på vegne af ejer om tilladelse til at påbygge del af ejendommen ny udnyttelig tagetage samt tilbageføre hovedhuset til skagensstil med vingetegl, gesims og kvist.
Ejendommen har oprindelig været købmanden i Vesterby. Den består af 1½ etages beboelse med kælder opført i 1941 og købmandsbutik i en etage med fladt tag opført i 1956 og udvidet i 1960. Forretningen ophørte i 1994. Ejer ønsker nu at påbygge udnyttet tagetage på den gamle købmandsbutik. Tagetagen udføres med saddeltag med helvalm og beklædes med rødt tegl og har flere franske altaner. Tagetagen areal udgør 37 m2.Købmandsbutik med ny tagetage indrettes med stue, køkken og entre i stueetagen og 2 værelser og bad i ny tagetage. Etageareal udgør 88 m2.
Ejendommen har et grundareal på 653 m2. Beboelseshuset har et etageareal på 156 m2 og butik på 61 m2. Bebygget areal udgør 168 m2 svarende til 25,7 % af grundarealet og bebyggelsesprocenten andrager 33,2 %.
Der ansøges om samme bebyggede areal og et etageareal på 254 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på 38,9 %. Ansøgningen begrundes dels med, at ejendommens erhvervsareal ikke længere kan genoprettes som sådan, men skal overgå til boligformål jf. lokalplanen og tagetagen arkitektoniske tilpasning.
Ejendommen er beliggende i kommuneplanens område SKA.B.04.04 og omfattet af Lokalplan SKA.242.B. Heraf fremgår, at formålet bl.a. er at sikre områdets anvendelse til helårsboligformål. Området må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse. Der må kun opføres et beboelseshus på hver grund.
Det ansøgte kræver følgende dispensationer fra lokalplanens bestemmelser:

• fra stk. 7.1, hvorefter bebyggelsesprocenten for den enkelte grund ikke må overstige 35 % og det bebyggede areal på hver grund ikke må overstige 20 % – Der ansøges om et bebygget areal på 25,7 % og fremtidig bebyggelsesprocent på 38,9 %.

• fra stk. 7,8, hvorefter bygninger skal placeres mindst 2,5 meter fra skel. Købmandsbutik er lovlig udvidet til knap en meter fra skel i 1960.

• fra stk. 8.7, hvorefter tage på karnapper og mellembygninger skal fremstå med samme udformning som hovedhuset, som symmetriske saddeltage med taghældning mellem 40 og 50 grader eller som flade tage. Der ansøges om saddeltag med helvalm.

• fra stk.8.8, hvorefter kviste skal placeres mindst 3 tagsten fra tagfod – her frontskviste med franske altaner.

Endvidere kræver nyt afvalmet tag placeret knap en meter fra naboskel særlig godkendelse jf. Bygningsreglement 2008 kap.2.1.
Juridiske konsekvenser
Jf. Lov om planlægning § 19 kan der dispenseres fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Principperne i planen er navnlig formålsbestemmelsen og de anvendelsesbestemmelser, der er fastlagt ud fra formålet, den planlagte struktur og fordelingen mellem friarealer og bebyggede arealer.
Planmæssige konsekvenser
I lokalplanens anvendelsesbestemmelser er anført, at der kun må opføres et beboelseshus på hver grund. Der er ikke i bestemmelsen anført antallet af boliger i dette hus. Indretning af supplerende bolig i den ombyggede købmandsbutik ændrer ikke på antallet af beboelseshuse, kun på antallet af boliger. Områder til åben-lav boligbebyggelse kan indeholde op til 2 boliger på samme grund jf. forståelsen af begrebet parcelhus.
Byggelovens § 10 A vedrørende matrikulær opdeling af ejendom med flere boliger gælder ikke her, da der er tale om inddragelse af erhverv til beboelse. Ejendommen skal således ikke udstykkes.
Det er Forvaltningens vurdering, at den ansøgte indretning af supplerende bolig kan indeholdes i lokalplanens anvendelsesbestemmelser. Påbygning af ny tagetage betyder, at ejendommens bebyggelsesprocent overskrides med 3,9 % svarende til et etageareal på 25 m2 – en overskridelse på godt 10 %.
I forbindelse med om- og tilbygning samt nybyggeri i området har bebyggelsesprocenten på max. 35 % været fastholdt. Dette for at hindre en utilsigtet fortætning og for området atypisk store huse. Indretning af beboelse i den gamle købmandsbutik og påbygning af ny tagetage betyder, at den nuværende bygnings gulv og facader skal efterisoleres, jernbetontaget fjernes og erstattes af ny etageadskillelse med ny tagkonstruktion. Det er forvaltningens vurdering, at der på grund af den meget specielle bygning, kan anbefales at der meddeles de ansøgte dispensationer, da det er forvaltningens vurdering at det ansøgte vil bidrage til en bedre arkitektonisk helhed i forhold til det øvrige område. Sagen skal i naboorientering.
Indstilling
Teknik- og Arbejdsmarkedsdirektøren indstiller, at der meddeles tilladelse til det ansøgte

Beslutning Plan- og Miljøudvalget den 31. august 2010
Indstillingen tiltrædes, idet det forudsættes at naboorienteringen ikke giver anledning til væsentlige bemærkninger. I modsat fald genoptages sagen.

2. Om- og tilbygning af ejendommen Sct. Laurentii Vej 43, Skagen
Sagsfremstilling
Rådgiver ansøger på vegne af ejer om tilladelse til at nedrive den nuværende “bagbebyggelse” og i stedet opføre ny bebyggelse med samme arkitektoniske udtryk som hovedhuset mod Sct. Laurentii Vej. Hovedhuset mod Sct. Laurentii Vej er i 2½ etage. Der ansøges om udskiftning af nuværende tegltag og vinduer i mansarden, rytterkvist i tagetagen udskiftes med mindre kvist og ovenlysvinduer fjernes. Bjælkelag mellem stue og 1. sal nedtages afhængig af kvalitet. Endvidere isættes butiksvinduer helt til fundament i facade og gavl.
Nedrivningen omfatter et bebygget areal på 151 m2 og et etageareal på 208 m2. Der ønskes i stedet opført ny bebyggelse bag hovedhuset langs Havnesporet med en placering som det nuværende helt i skel mod ejendommen Sct. Laurentii Vej 45 og tæt på skel til Havnesporet. Nybygningen fremstår i arkitektur, udformning, materialevalg og farver i samklang med hovedhuset. Ned langs Havnesporet er nybygningen en facademæssig gentagelse af hovedhusets gavlfacade. Nybygningen bliver i 2 etager, dog karakter af 2½ etage med mansard og sadeltag i samme højde som hovedhuset. Det bebygget areal af nybyggeriet bliver på 184 m2 og et etageareal på 329 m2. Efter ombygning får ejendommen et bebygget areal på 253 m2 svarende til 62,5 % af grundens areal og et etageareal på 492 m2 svarende til en bebyggelsesprocent på 121 %.
Ejendommen består af 2 matrikler, der er samnoteret og har et samlet grundareal på 405 m2. Ejendommen indeholder i dag butiksareal og 1 bolig. Fremtidig bliver der i stuen og 1. sal en butik (i 2 etager) med tilhørende personalefaciliteter i hovedhusets tagetage.
Ejendommen er beliggende i kommuneplanen beliggende i område SKA.C.03.02 og omfattet af Lokalplan SKA.200.C1. Af lokalplanens kortbilag 3 fremgår, at ejendommen ikke indeholder bevaringsværdige bygninger. Det er således bestemmelserne i lokalplanens kap. 7 vedrørende bebyggelsens omfang og placering og kap. 8 vedrørende nye og ikke bevaringsværdige bygninger, der er det juridiske grundlag for sagsbehandlingen.

Jf. Kulturarvsstyrelsens hjemmeside har hovedhuset mod Sct. Laurentii Vej SAVE-værdien 4 og er således faktuelt bevaringsværdig og burde have været medtaget som sådan i lokalplanen. Projektet er derfor også vurderet i forhold til lokalplanens bestemmelser i kap. 9.1 – bevaringsværdige bygninger må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres uden byrådets tilladelse.

Det ansøgte kræver følgende dispensationer fra lokalplanens bestemmelser:

• kap. 7.1, hvoraf fremgår, at det bebyggede areal på hver grund ikke må overstige 50 %. Herud over må der opføres et udhus/garage på max. 20 m2 – Der ansøges om 62,5 % bebygget areal end stigning i forhold til nu på 6 % svarende til 33 m2.

• kap. 7.8, hvoraf fremgår, at bebyggelse i forbindelse med hovedhuse skal være lavere end hovedhuset – her ansøges om samme kiphøjde.

• kap. 7.12, hvorefter bygninger skal placeres mindst 2,5 meter fra skel, dog må facadebebyggelse sammenbygges i naboskel i max. 10 meters dybde – her ligger hele bebyggelsen i naboskel mod vest og nærmere skel mod øst end 2,5 meter i store træk lig nuværende bebyggelse.

Endvidere følgende formelde dispensationer fra lokalplanens kap. 8 grundet det juridiske grundlag for behandling.:

• kap.8.6, hvorefter tage på hovedhuse skal udføres som symmetriske saddeltage med taghældning på 40-50 grader – her ny fløj langs Havnesporet med mansard og saddeltag med en hældning på 50 grader

• kap. 8.8, hvorefter kviste skal udføres som pultkviste eller som kviste med fladt tag og placeres harmonisk i tagfladen mindst 3 tagsten fra tagfod – her rund kvist i kobber placeret 1 tagsten fra tagfod.

• kap. 8.25, hvorefter tagrender og nedløb skal udføres i zink – her udført i kobber lig nuværende hovedhus.

Bebyggelsen afstand og højde i naboskel mod vest og mod Havnesporet i øst kræver særlig godkendelse jf. Bygningsreglement 2008 kap. 2.1. Endvidere kræves godkendelse jf. Bygningsreglement 2008 kap. 5.5.3, sikring mod brandspredning til anden grund.
Juridiske konsekvenser
Jf. Lov om planlægning § 19 kan kommunalbestyrelsen dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper det vil sige planens mål og anvendelse.
Planmæssige konsekvenser
Jf. redegørelsen til Lokalplan SKA.200.C1 kan havnesporet, der løber gennem bymidten omlægges til en gangforbindelse mellem havnen og centrum, langs hvilken, der kan etableres caféer, serveringssteder og foregå andre aktiviteter, hvis jernbanesporet en dag nedlægges..
Den påtænkte nye bebyggelse har mod Havnesporet karakter af facadebebyggelse, der i arkitektonisk udtryk er tilpasset hovedhusets nuværende gavlfacade. Denne tilpasning er vurderet at kunne begrunde forøgelsen af det bebyggede areal med 33 m2 i forhold til nuværende bebyggelse, ny bebyggelse med samme kiphøjde som hovedhuset og bebyggelse placeret kun ca. 0,5 meter bag skel mod Havnesporet.
Endvidere er der tilstrækkelig friareal mod Skråvej og mulighed for lidt parkering.
Om- og tilbygningen udløser et medkrav på 3 parkeringspladser. Der er ikke tidligere stillet konkrete krav til parkering på ejendommen. Der skal min. etableres 3 parkeringspladser på egen grund alternativt indbetales til Parkeringsfonden for det manglende antal pladser.
Bebyggelse placeret helt i vestskel vurderes mindre betydende, da nabobebyggelsen allerede ligger helt op i samme skel. Den brandmæssige adskillelse skal sikres.
Butiksvinduer mod Havnesporet kan så længe dette er aktivt resulterer i uønsket trafik af gående langs sporet. Et areal, der dog allerede i dag bruges af gående mellem bymidte og havn uagtet, at dette nok ikke er tilladt.
De formelde dispensationer fra kap. 8.6 og 8.8 taghældning og kviste vurderes mindre betydende, idet nybygningen tagform, mansard og kviste er søgt tilpasset hovedhusets mansardtag.
Kvistmaterialet, tagrender og nedløb ønskes udført i kobber. Lokalplanen foreskriver zink.
Alt i alt vurderer forvaltningen, at nybygningen i sin arkitektur er tilpasset dels det bevaringsværdige hovedhus og dels også i bygningsomfang og placering hensynet til et fremtidigt gåstrøg på Havnesporet.
Dispensationer fra lokalplanen og godkendelser i henhold til bygningsreglementet betinger naboorientering og partshøring af omboende.
Indstilling
Teknik- og Arbejdsmarkedsdirektøren indstiller, at der meddeles principiel tilladelse til den ansøgte om- og tilbygning af ejendommen Sct. Laurentii Vej 43 idet, der dispenseres fra lokalplanens kap. 7.1, 7.8 og 7.12 samt kap. 8.6 og 8.8 og godkendelse af ansøgt højde og placering i forhold til skel jf. bygningsreglementets kap. 2.1 samt til at anvende kobber ved kviste, tagrender og nedløb.

Tilladelsen meddeles på vilkår, at:

• parkeringskrav på 3 p-pladser enten opfyldes på egen grund eller gennem Parkeringsfonden

• nybygningen sikres mod brandspredning til anden grund

Naboorientering og partshøring forudsættes ikke at give anledning til væsentlige bemærkninger. I modsat fald genoptages sagen.
Beslutning Plan- og Miljøudvalget den 31. august 2010
Indstillingen tiltrædes.

3. Tilbygning til eksisterende bolig Søndervej 6, Skagen
Sagsfremstilling
Den 19. juni har vi modtaget en ansøgning om principiel tilladelse til at udføre en tilbygning til eksisterende bolig.
Tilbygningen ønskes udført i samme stil som eksisterende hus, der er bevaringsværdig i kategori 3.
Tilbygningen er tilpasset det eksisterende hus og placeret som tilbygning til fløjen ud i haven, så det berører det eksisterende forhus mindst mulig. Det bebyggede areal efter tilbygningen bliver 20,8 %, hvor lokalplanen siger 20 %. Bebyggelsesprocenten for ejendommen respekterer lokalplanens bestemmelse for max. 35 %.
Tilbygningen ønskes udført med samme sokkelkote som eksisterende bolig, hvorfor der sker en mindre terrænregulering på ejendommen omkring og op mod huset. Terrænkoterne fremgår af situationsplan markeret med nummer 2 i øverste højre hjørne.
Juridiske konsekvenser
Ejendommen er omfattet af bestemmelserne i Lokalplan SKA.244.B Boligområde Østerby, Skagen.
Der søges om en dispensation for lokalplanens § 7.1 for overskridelse af det bebyggede areal med 0,8 % eller 4,7 m².

Indstilling
Teknik- og Arbejdsmarkedsdirektøren indstiller, at der meddeles tilladelse til det ansøgte.

Beslutning Plan- og Miljøudvalget den 31. august 2010
Indstillingen tiltrædes.

4. Hamiltonvej 17, Skagen, dispensation fra Lokalplan nr. 211-S for tagets udformning
Sagsfremstilling
Der ansøges om en princip godkendelse for udvidelse af eksisterende sommerhus med en tilbygning med samme tagudformning som eksisterende. Der medsendes 2 forslag, forslag A hvor husene bygges tæt sammen og forslag B, hvor bygningerne forbindes med en mellembygning. Ansøgeren prioriterer forslag A, idet det giver den bedste udnyttelse af huset indvendigt og omfangsmæssigt fylder mindst på grunden.
Sagen har tidligere været behandlet af Plan- og Miljøudvalget på mødet den 12. maj 2009.
Juridiske konsekvenser
Ejendommen er omfattet af bestemmelserne i Lokalplan nr. 211-S, Sommerhusområde ved Højen.
Det ansøgte behøver en dispensation fra Lokalplan 211-S § 7.3, der siger at bebyggelse må opføres som højst 2 fritliggende længehuse på samme grund. Længehusene kan forbindes med en mellembygning, som i størrelse og udformning skal underordne sig længehusene. Endvidere § 8.6 der siger, at tage på huse beliggende i dette område skal udføres som symmetriske sadeltage.
Planmæssige konsekvenser
okalplan nr. 211-S er vedtaget maj måned 2006. Der er i dag 3 sommerhuse med pyramidetag i området, 1 stk. opført i 1983 og 2 stk. i 1987. Der er ikke givet dispensation til andre sommerhuse i dette området for bygninger med pyramidetag, så pt. forefindes det kun på de 3 ejendomme.

Indstilling
Teknik- og Arbejdsmarkedsdirektøren indstiller, at der meddeles dispensation til pyramidetag på baggrund af at det giver et samlet helhedsindtryk for den enkelte ejendom.
forslag B godkendes.

Beslutning Plan- og Miljøudvalget den 31. august 2010
Indstillingen tiltrædes incl. tilføjelse af pyrademidetag på mellembygning samt bebyggelses % på 11,4.